日本不動産イニシアティブ株式会社

税金対策
戦力的な税金対策で
キャッシュフロー改善を図りましょう。

サラリーマンの方であれば給与から天引きされる税金。

その負担は収入が増加するにつれて重くのし掛かってきます。

税金負担は、不動産投資から生じるキャッシュフローを圧迫する要因となります。
そのため、手取収入をより増やすためには、賢く税金対策を行うことが必須です。

不動産を活用した一般的な節税

所得税・住民税の節税対策 相続税の節税対策
不動産投資を行うことで、所得税、住民税の還付・軽減を受けることができます。

これは、不動産所得の計算上の赤字と給与所得を相殺(損益通算)することができるからです。

節税効果は、5~7年間であることが一般的です。特に2,3年目までについては節税効果が高く享受できる傾向があります。

不動産投資を行うことで、相続税の評価額を低減させることができます。

不動産は現金等の資産と比較し、相続税評価額を引き下げることができますので、その評価額を基に計算される相続税は、現金等で保有している場合と比較し、低く抑えることができます。

 

資産管理会社を活用した節税方法

資産管理会社(=プチカンパニー)の活用は、不動産保有者にとって節税に役立つ仕組みです。

個人とは別の「法人格」を作り、効率的に運営をすることにより、個人では限界のあった節税対策の幅が拡大します。

    プチカンパニーを使った節税

  1. 所得の分散が可能
  2. 会社員でも取り組める
  3. 事業的規模でなくとも節税対策を図りやすい
  4. 費用化の範囲が拡大
  5. 相続対策に活用しやすい
  6. 各種助成金制度がある etc・・・

    プチカンパニーを使った節税の留意点

  1. 個人の税率が低いと効果が薄い
  2. 不動産所得が小さいと効果が薄い
  3. 勤務先の兼業禁止規定の厳格度
  4. 日々の記帳や申告作業が煩雑
  5. 設立コストがかかる
  6. 会計・税務の詳細な知識が必要  etc・・・
 

プチカンパニーイメージ

プチカンパニー設立による節税を図るためには、

①低い税率となる法人に個人から所得を移転し、

②法人の損金算入金額を増やして利益を圧縮していくこと
がポイントになります。

⇒個人と法人をあわせたトータル税金負担を低減していきます。

個人と法人の税率差異

個人の税率と法人では税率テーブルが異なります。

その差異を利用し、個人ではなく法人で保有することにより、税金負担を低く抑えられる場合があります。

個人の税率(平成27年3月時点)

課税される所得金額

税率

控除額

195万円以下

5%

0円

195万円超 330万円以下

10%

97,500円

330万円超 695万円以下

20%

427,500円

695万円超 900万円以下

23%

636,000円

900万円超 1,800万円以下

33%

1,536,000円

1,800万円超 4,000万円以下

40%

2,796,000円

4,000万円超

45%

4,796,000円

※個人では、上記に加え、住民税が約10%加算されます。また、一定規模以上では事業税5%が加算されます。


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法人(中小法人、東京都)の実効税率(平成27年3月時点)

課税される所得金額

税率

控除額

400万円以下

21.421%  

400万円超 800万円以下

23.204%

 

所得金額 800万円超

36.047%

 
個人(不動産所得者) 法人

自分自身への対価支払

役員報酬または給与

身内への対価支払

事業的規模であり、青色申告をした上で、生計を一にする配偶者その他の親族。届出必須

実態を備えていれば特段の規制は無

保険の取り扱い

12万円まで(生命保険、個人年金保険、介護保険)の合計

商品によっては全額損金算入、1/2損金算入可能

減価償却

強制償却

任意償却

不動産の譲渡課税

5年以内:39%、5年超:20%

譲渡益は法人税率で課税

倒産防止共済の適用

原則加入不可

年間240万円までは法人の損金

繰越欠損金の引継ぎ

3年間まで

9年間まで

小規模企業共済

原則加入不可

個人で年間84万まで所得控除可能

不動産の借入利子

不動産所得マイナス時、土地分は損益通算不可

不動産所得マイナス時、土地分も損金として計上

プチカンパニーを活用した節税スキームの種類

3つの形式

直接保有形式

管理委託形式

サブリース形式

直接保有形式
プチカンパニーには、賃料収入のすべてが移転します。

本スキームは、実態を明確にしやすく、3形式のスキームの中では最も節税効果を高く享受できます。

ただし、個人からプチカンパニーに不動産を移転する場合には所有権移転登記費用が掛かる点や、プチカンパニーへの不動産融資(投資用)は取り扱わない金融機関がある点には留意が必要です。

直接保有形式
管理委託形式
プチカンパニーには、賃料収入のうち約5%分が移転します。

本スキームは、比較的簡易に組成することができ、また所有権移転コストが掛かりません。

ただし、取引実態が不明瞭になりやすい点や、コストに見合った便益を享受できない場合がある点には留意が必要です。
管理委託形式

サブリース形式
プチカンパニーには、賃料収入のうち約15%分が移転します。

本スキームも、比較的簡易に組成することができ、また所有権移転コストが掛かりません。

ただし、実態がやや不明瞭になりやすい点には留意が必要です。

サブリース形式

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