日本不動産イニシアティブ株式会社

リスクと対応策 リスクと対応策

押さえておくべき5つのリスク

空室リスク 価値変動リスク 修繕負担リスク 金利上昇リスク 天災、人災リスク

1.空室リスク

ワンルームマンション経営にとって最も留意すべきリスクは、空室期間が発生し、その間家賃収入が途絶えてしまうことです。

一般的に、テナントの入れ替え時期に空室期間が生じる可能性がありますが、家賃収入が途絶えている期間は
ローン返済額や管理費が負担となります。

対応策
サブリースシステムを利用する
当社のワンルームマンション投資に関しては、空室期間保証システム(サブリース)を設けており、空室期間が生じた場合でも一定額の家賃収入を保証いたします。
このようなサブリースシステムをご利用いただくことで、空室リスクを排除することができます。
 
好立地・物件状態の良いマンションを選択する
都心部駅近の物件や周辺に大学が多い地区など、好立地物件については常に高い需要があり、高稼働率を期待できるため、
このような物件を選択することで空室リスクを低減することができます。
また、古屋のアパートと比較し綺麗なマンションは魅力度が高く、稼働率も高いため、そのような物件を選択されることを推奨します。
当社では、好立地で物件状態の良いワンルームマンションを中心にラインナップしております。
 
家賃相場を見直す
家賃相場は時代のトレンドにあわせて上下することがあります。
当社がご紹介する物件は、比較的家賃相場の動きが小さい物件を取り扱っていますが、時代の流れに逆行するような家賃設定を継続しているような場合には、集客することが困難な場合も想定されます。
その場合には、多少家賃を下げた場合に得られる見込収益と、空室期間の機会損失を比較衡量し、家賃の見直しを行うことも選択肢の一つになります。

2.価値変動リスク

時間の経過とともに月々の家賃収入や将来の売却価格が目減りしていくリスクがあります。

一般的に、築年数の経過とともに建物の価値は減価していきます。

対応策
好立地・物件状態の良いマンションを選択する
そもそも、法律上規定されている建物の耐用年数は47年と長く、現在建設されている建物に関しては、耐震基準等が非常に厳しい中で造られていますので、実際には100年近くの耐久性を持つといわれています。
都心部駅近の物件や周辺に大学が多い地域など、好立地物件については常に高い需要があり、価値が減価しにくいです。
そのため、このような物件を選択することで価値が減価しにくいと考えられます。
また、築年数の浅い物件を選択することで、価値の減価を先延ばしにすることができます。
当社では、好立地で物件状態の良い新築ワンルームマンションを中心にラインナップしております。
 
しっかりとした管理を行う
物件の状態を良好に保つことで、不動産の価値の下落を低減させることができます。
そのためには、しっかりとした管理会社が管理することが重要になります。
当社がご提供する管理サービスについては、品質が高く、きめ細やかな対応をさせていただきます。
 
リフォームの実施
時代の経過とともに、その時の流行に合わせた設備や内装に一新することで、稼働率を高め、物件価値を向上させることが期待できます。
電気料を抑えた冷暖房器具への取り替え、水回りのリニューアル、床色、素材の変更等を実施することでより付加価値の高い資産へとグレードアップさせていくことが出来ます。

3.修繕負担リスク

一般的に、高利回りといわれる中古物件を購入した場合には、予期せぬ修繕費が発生するリスクがあります。

この修繕費負担により、安価が魅力的な中古物件にも関わらず、新築マンションを購入した場合とあまり変わらない
コスト負担となる可能性があります。
また、新築物件を購入した場合においても、将来予期せぬ修繕が発生するリスクがあります。

対応策
ワンルームマンションを選択
ワンルームマンションは1戸あたりの規模が大きくないため、ビル1棟を保有している場合や戸建てを所有している場合と比較し、
修繕負担の規模を抑えることができます。
 
新築・築浅物件を選択
ワンルームマンションでは、物件建築時にゼネコンが長期保証を付すため、その保証期間については、修繕負担の多くを回避できるため、新築・築浅物件を選択することで修繕費負担を軽減することができます。
 
修繕積立金で対応
オーナーは管理会社に対して毎月修繕積立金を納めます。
共有部分に関する大規模修繕については、この積立金から支払われますので、収支を平準化することができ、多額の資金を一括で準備する事態を回避することができます。

4.金利上昇リスク

ローン金利が上昇した場合、将来のローン返済額が増加するリスクがあります。

対応策
当初、金利の低い金融機関でローンを組む
市況全体の金利水準が上昇している局面では、国内すべての金融機関の金利が上昇していることが想定されます。
そのため、当初金利が出来るだけ低い金融機関を選択することが重要になります。
当社では、金利水準の低い優良な金融機関と提携しておりますので、この点はご心配ありません。
 
資産価値が向上
金利が上昇している市況においては、インフレ状況下になっていることが想定され、それに伴い不動産の価値も上昇するケースが多く、ワンルームマンションの資産価値は高まっていることが考えられます。
そのため、資産価値の上昇に伴い、資産の売却を視野に入れることも選択肢の一つです。
 
繰り上げ返済の検討
金利上昇が当面続くような局面であれば繰り上げ返済を早期化することも一つの手段です。
繰上げ返済を行い、支払サイトを短くすることで金利の負担を軽減することができます
1.25倍ルールの存在
金利が上昇する局面においても、返済額は5年毎に見直しされ、かつ1.25倍までの上限が定めされています。
そのため、万が一大きく金利が変動した場合であっても、その金利変動の影響を緩和する措置が整備されています。
ただし、本制度は、急激な返済額の負担増を抑える効果はありますが、上限を超えた本来支払うべき返済部分は、あくまで将来に繰り延べられるだけになりますので、慎重な判断が必要になります。
そのような局面が起きた際には、当社専門家がサポートいたしますので、是非ご相談ください。

5.天災、人災リスク

地震、津波、火災等に起因し、建物に損害を与えるリスクがあります。

対応策
新耐震基準の存在
1981年以降に建設された建物は新耐震基準が適用されており、地震に起因する全損事例は極少です。
 
海抜が高い物件を選択
津波による損害リスクに対応するためには、海抜が高い物件を選択すること、海辺に隣接していない物件を選択することががポイントです。
 
耐火性に優れた構造
ワンルームマンションのほとんどが耐火性建築物のため、他から飛び火する可能性の低い建物構造になっています。
また、当社では、火災保険への加入を推奨していますので、リスクに備えていただく体制づくりも支援いたします。


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